忠言逆耳

古惑強

一個律師一個醫生 置業蝕200萬的故事
(經濟日報)2010年10月28日 星期四 06:00
【經濟日報專訊】樓價愈高，市民愈想買樓，正當人人怨政府不出手幫市民上車置業，政府不斷提醒市民「97年的教訓」，但此刻，誰聽得入耳？

所謂前車可鑑，且看過來人的教訓，是否能令大家三思。一個是律師，一個是醫生，當年同樣賠上200萬元，今日他們都選擇租樓，儲足「彈藥」，樓價回落時才有本錢入市。

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勿太年輕買樓 租屋不失禮

每個年代的年輕人都夢想成家立室，高薪厚職的醫生，早在25歲已圓置業夢，未夠30歲便樓換樓買入無敵海景千呎單位，結果勁蝕200萬元，換來投資智慧，頓悟買樓不可太年輕。如今醫生成熟了，決定不做房奴，並以過來人身份寄語年輕專業人士別物質化，當買樓如買名牌，直言租屋不失禮。

「上一代的人會說買樓保值，有錢就應該買樓，那就不會把錢白白花了。」腸胃肝臟科專科醫生胡志遠，聽了老人言，95年買下人生第一層樓，那是價值240萬元的沙田    第一城    562呎單位。立室之餘，他同年還成了家，當時他只有25歲。

跨過了97年金融風暴，胡志遠的物業在98年維持240萬元，他在無賺無蝕的情況下賣樓，又以630萬元購入馬鞍山雅濤居千呎單位。「那裏最高去過900萬元，我買入時已經跌了逾20%，當時我沒想到個泡沫未爆完。」

630萬購千呎戶 430萬蝕讓

「我個單位在高層，有個很美的海景，那時常常拍日出與日落的照片。」胡志遠憶起當年的馬鞍山，新樓相繼落成，四處都是新設施，加上空氣清新，吸引了不少年輕專業人士買樓聚居，當然亦令不少人「損手爛腳」。

經過9個寒暑，歷盡金融風暴的餘波和沙氏的洗禮，胡志遠人生第二層樓的價值大跌32%，在07年7月只值430萬元，比當初蝕去200萬元，但他都要忍痛蝕讓，因為要遷居九龍方便孩子上幼稚園。今次賣樓後，他選擇租屋。

人要夠成熟 才抵得住誘惑

如今年輕醫生歎無力買樓，大學生說女友「無樓不嫁」，胡志遠以過來人身份說：「買樓時確不可太年輕，40歲後才應買樓，否則不夠成熟，沒有理財智慧，看不通宏觀經濟，而且容易會被經紀說服你，或用個豪華會所蒙蔽你，要個人夠成熟才抵得住這些誘惑。」

若一切可以重來，賠上200萬買置業教訓的胡志遠坦言，未必會賣掉第一城，或賣樓後改為租屋，總之人生不一定要做房奴。

「不少廿多歲的young professionals，如做i Bank、律師，都有點materialistic，覺得買到層一手海景樓就好似人家穿了LV一樣。做人應該腳踏實地，其實租屋都不會失禮。」

樓盤經紀多過客 才考慮買樓

經驗累積了智慧，胡志遠現選擇投資股票及基金，所得利息已足夠交每月4萬元的房租，未來尚待經濟周期回落，或退休前有需要，才再考慮買樓。

看通了經濟周期，又累積了投資智慧，買樓除了看海景、會所，還應看甚麼？胡志遠教路：「去到樓盤，如果經紀多過客，那才適合考慮買樓。」

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當年不蝕讓 恐律師牌不保

這陣子樓市狂熱，樓價愈升愈有，對於97年摸頂入市的律師錢志庸而言，這種狂熱似曾相識，97年也是人人見升不見跌，結果他換來一屁股的債。

買樓留下一代 卻苦了自己

這刻港人又為樓狂，他覺得香港人是吃了「毒藥」，每隔一段時間就毒發。如今他無樓一身輕，連他24歲的律師兒子也相信，不買樓，不當「房奴」，才是對自己好的方法。

錢志庸是律師，但連他也形容：「香港的樓……是不能有這麼多錢買的東西！」

錢的兒子今年才24歲，已是執業律師，但他也沒想過買樓。錢說兒子的理論是：「買樓是留給下一代，但苦了自己；不買都可以留少少（錢）給子女，自己可以享受真正人生。」

錢志庸年輕時在加拿大    留學    ，畢業後回流返港工作，讀工程出身任電腦顧問，91年以185萬元在北角買入第一層樓，是靠家人資助。

97年樓市狂熱時，他的自住單位已升價一倍達380萬元，有人問價他不賣，反而再撲入市，以490萬元購入北角海峰園另一個700多平方呎的單位，付了三成首期，當時年薪100萬元的他，可以月供8萬元。

4個月後，錢的單位升到580萬元，人家求賣，他仍不賣，但原來已是暴風雨前夕。

97年插水跌 還發夢會回升

97年7月之後，亞洲金融風暴令香港經濟有多差已不用多說，錢志庸的海峰園單位插水式跌至300多萬元，「我那時還日日在發夢，想一覺醒來樓價回升。」

結果等了2年，沒有工作，連夜校也教，每周8堂，再「靠老本」死供每月8萬元，最後連原本自住物業也賣掉，但也無補於事，惟有面對現實，賣樓離場，近500萬買入的海峰園，300萬賣出，蝕掉200萬，離場時還要找胞弟借數十萬元才度過難關，那也是不少負資產的經歷。

海峰園今日已升破97年高位，市值600萬至700萬元。錢志庸卻說，當年若非痛定思痛賣樓離場，可能已破產，連律師牌也保不住。

樓價跌至合理水平 才入市

錢志庸如今租樓住，他沒因此不敢再買樓，但要等合理價錢，「現在是息低才人人買樓，只要美國    加息；中小企借不到錢要裁員、結業，連鎖反應又出現，樓價不可能只升不跌的……」他相信現在是儲錢的時候，當樓價回落到合理水平，才是入市時，他也會考慮買樓。

錢說，當年樓價大跌，他從沒怨前特首董建華    ；但今日樓價再大跌，民不聊生，他會怨曾蔭權    ，因為已是前車可鑑，政府為何沒有出招控制樓價呢？

古惑強

「炮哥」陳清白
樓市「一步一驚心，陷阱處處」

人稱「炮哥」的資深投資者陳清白，形容目前樓市是「一步一驚心，陷阱處處」，有超過３０年炒樓經驗的他認為，從未見過樓市如此不正常，他不認同中原集團主席預言，樓價會升過 97一倍。「經濟學家關焯照話，如果樓價再升多一倍，佢會在中環『倒豎蔥』行一個圈，我就會用３隻腳在銅鑼灣行一個圈﹗哈哈哈﹗」他提醒買家，要小心洗腦式唱好樓市的言論。
買藍籌屋苑風險高

無論市升市跌，不少人都認為買藍籌屋苑最穩陣，但炮哥卻認為，買藍籌屋苑反而最大風險，因為樓價很容易被人操控。「伎倆好簡單，儲夠貨的炒家，只要推高手頭上個別單位成交價，便可以輕易造市，當高價成交在田土廳出現後，銀行便會以這個最新高價，作為估價參考，之後炒家就可以順利高價出貨。」他分析說，市旺時藍籌屋苑容易造市，推高樓價，但當跌市時，藍籌屋苑則出貨急速，樓價亦會下跌得很快，買家承受很高的風險。
高位出貨係時候

「家買新豪宅同藍籌屋苑，就好似入咗去曱甴屋，有入無出，就算走得快，都會無咗隻腳！傷亡慘重！」炮哥指出，目前樓市發緊高燒，如果叫人不要買樓，不會有人聽得入耳。他認為，持有這兩類貨較多人士，應該盡快趁高位出貨，尤其是新豪宅，樓價已上升不少，樓市一旦逆轉，跌幅隨時有四至五成，而且物業流動性低，在逆市中極難套現。「 97年金融風暴，我就係走貨走唔切輸身家。」
4厘以上市區舊樓放心買

炮哥現持有約十多個港島區物業，大部份都是 300萬元以下市區舊樓，包括灣仔及筲箕灣等，每個單位都高收 4至 7厘租金，十分穩陣，並無急於出貨。記得今年 5月初，樓市略為轉淡，當時炮哥曾經說：「買 300萬以下港島市區樓，今年內如果輸錢就搵我賠，但贏錢要分一半畀我﹗」事隔半年，炮哥預言果然沒錯， 300萬以下港島市區樓無得輸。他教路說，「屯門市中心細價樓都升到 4,000幾蚊一呎，呢個價已經可以夠買北角區舊樓，其實，目前只要 4厘以上的市區舊樓，就可以放心買。」
鬍鬚余
價高勢危　等壞消息入貨

炮哥對樓市較為睇淡，牙擦炒家「鬍鬚余」亦有類似睇法，他坦言：「個市升得咁勁，我今次真係唔識睇，家全民皆樓，眾人皆醉，政府都叫市民小心啲啦！但好似無人理，樓市價高勢危，政府遲早會再出手，當壞消息一出，我就即刻入貨。」鬍鬚余說，入貨一定要有一成至一成半水位，否則就不買，並會將現時所持有的單位價錢再睇高一些。
新炒家冒出　玩法危險

他指出，近期很多的新炒家，其中不少都是唔識死的師奶兵團，表現相當勇猛，甚至自己追自己，舉例說她們可以 160萬元入貨， 180萬元出貨，再用 190萬元追買，玩法十分危險。由於樓市仍然繼續升，縱使玩法危險，她們從未輸過，或者今次是盲拳打死老師傅。
豪宅版居屋水位三成

近年轉玩豪宅版居屋的鬍鬚余說，居屋水位較私樓高，而且波動性不大，但他目前只持有 6個單位，其中 3伙是藍田居屋，包括鯉安苑、康柏苑及康逸苑，於 4個月前以 700萬元買入，每個豪宅版居屋大廳均裝有水晶燈、遙控電動窗簾、浴室則鋪上馬賽克等，每伙裝修費約 20萬元，現時放售水位有三成，即使長線收租亦不俗，租金回報約有 5厘。區內代理指出，雖然鬍鬚余的貨會略高於市價，但由於設備豪裝，仍有不少用家捧場。
「摸王」黎汝遠
樓市睇升　大小通吃

樓市狂升，炮哥及鬍鬚余以保留實力備戰，有「摸王」之稱的黎汝遠趁住樓市會繼續升，正大小通吃，無論是逾億元的甲級寫字樓抑或是 200萬元以下細價樓，都是摸王心水。摸王最近就斥資 1.3億元買入甲級寫字樓金鐘力寶中心 1座 18樓 01至 02室以及 08及 09室，合共樓面面積約 8,166方呎，呎價約 1.6萬元，金額創海嘯後新高。另外，摸王同樣鍾情北角舊樓，最近以 198萬元買入漢宮大廈一個 2房細單位。
平常心繼續入貨

摸王指出，樓市升勢將持續，不過，升幅可能會放慢。雖然目前樓市已有少許泡沫出現，但最重要還是有租金支持，加上樓市有強大需求，買家來自四方八面，而且實力雄厚，與 97年不可同日而語，加上通脹因素，樓價升過 97不足為奇。現時摸王持有逾 5億元物業，物業主要以寫字樓為主，「我會以平常心繼續入貨，住宅方面，我睇好落後物業，例如北角區單幢舊樓，仍然買得過。」

古惑強

真係姓賴!

廿六歲仔啫，使唔使咁快就要做房奴先！

古惑強

Not trying to be condescending to the younger generations, but why tie oneself to a flat so early in their lifes, surely besides owning a flat that must also be the right time to do either one of these :

1) Experience life, visit different places, different cultures, broaden the view.
2) Keep a regular savings on a monthly basis, regardless of the circumstances, if 1 month have un-expected spending, one need to make up the short fall by next couple of months.
3) Save up the first pot of gold, as the 1st pot is the most difficult one.
4) One can use the 1st pot of gold as investment seed money or some other kind of business venture.  There will be some success and a lot of failures in between.
5) After accumulating more experiences in life, then one can consider about marriage / flat etc., and expanding the family etc.

This is not a fix route, however for someone who invest in a flat too early too soon in their life (regardless of the property cycle), they will be sucked into the burden of mortgage payment for next 10~20 yrs, all the other possibilities in life would disappear under the weight of the long term mortgage.

Young people with insufficient savings run an additional risk of career instability, once out of job, there won't be much savings left to service the mortgage for any extended period of time, there are huge financial risks / commitments there.

古惑強

I would treat my mortgage as rental exp lor.
Trevor 發表於 2010-11-10 21:47

Fine, as long as you know what you are doing and have a plan.

古惑強

I do feel sorry for her, and BoC is being really inflexible and inhuman.  However, this is a one side story, so need to take this with a pitch of salt.

1 month jail sentence for a person who was at the point of nervous breakdown and spoke at the moment of anger, who had no means nor ability to carry out the threat.  Isn't this a wonderful court system and fantastic judge.

古惑強

I do feel sorry for him, however he had stretch the financing ratio to 90% (70% bank borrowing + 20% mortgage corp insurance) which is right on the maximum level even during normal time, even if he can pass for the repayment ability / interest rate stress test, he fails on the financing leverage ratio as he has no buffer in there.  It is a sad case, I do hope that he can get some reduction from seller as well as borrowed the short fall from family and relatives.  Good luck.

古惑強

唉！我唔係響度講風凉話，更加唔係落井下石，但係我有的唔明，通常未簽臨約之前係會先向銀行攞簡單估價，有效期為一至二星期，所以我唔明白點解佢買咗之後先估價？
一個星期前，d久官都已經吹風出口術，當然唔係人人解讀得到！因為人人都當佢地流既！
希望佢大步欖過，借夠錢轉身啦！

古惑強

He said he could pass the interest rate hike stress test, so let's give him benefit of doubt.  You are quite correct to point that with little spare cushions in savings, it would be difficult for him to survive the next economic slump. God bless him! He is going to need it!

古惑強

Jesues Chris!  All Korean deals going down the drain!  Deep shit!

古惑強

90% mortgage with low level of savings is indeed really like walking on hell fire!  Unless one has a well off family to fall back on during time of difficulties, there is no safety margin left at all whatsoever!

古惑強

博愛一族！

古惑強

Okay! Okay! 博愛一族（同性，太老及太老嫩例外）

古惑強

OMG!  Letsrock, you have some serious hidden talent!  May be you should consider a part time job in the music industry!

古惑強

回復  古惑強


    I don't think he got the numbers right.   At 35, with one new born and family in ...
letsrock 發表於 2010-11-23 16:41

Just did a bit more maths on this case.

A) The guy is 35 yrs old, I think the bank would only consider a max 20 yrs mortgage for him, as 25 yrs mortgage will imply he can only pay off the loan when he gets to 60!
B) With house hold income at HK$25K per month, the mortgage bank will at best allow 40~45% of the month income as mortgage repayment, as the guy will only have 55~60% of monthly income left ($13,750~15,000) for all other household expenditure (supporting 2 adults, 1 elderly plus 1 child) will be really really tight.
C) If we assume the HIBOR interest rate hike will max out at 5% p.a., the mortgage rate would be 5% + 0.8% =5.8%.  Do remember that during 2007~2008 pre crisis time, Hibor was routinely hoovering around 4~5%, and that was not even a high interest rate era!

Borrowed Amount = PV (interest, number, installments)
=HK$1.6M (assuming 45% income is used for repayment)
=HK$1.4M (assuming 40% income is used for repayment)

Assuming the Mortgage Corp is willing to take up the extra 20% to bridge the grap and take the total financing ratio up to 90%, he can only afford property with a selling price of HK$1.55~1.77M.  He still need to have additional funds for the stamp duty, agent commission, lawyer fees & move in expenses etc, and the above calculations didn't factor in the mortgage corp insurance cost neither.  

From the newspaper info, he bought a flat with a price tag of HK$1.965M, he was already $200K over budget before all these shit had happened.  

Sad case really, only if he did talk to the bank / mortgage consultant before hand, they probably would have advised him not to buy anything property above HK$1.7M even before the government had announced the latest anti-speculation measure.

古惑強

咁就兩年, 仲係喪升！

http://m.yahoo.com/w/legobpengin ... mp;.lang=zh-hant-hk

古惑強

唉!  我唔識講, 但唔建議去買！

古惑強

"無止境的等，不禁心動搖"


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AbarthJoe 發表於 2012-9-18 00:57

    你要撐著呀, 之前唔買, 宜家火紅先買會好大風險！ 2013年前景一D都唔好, 忍住呀！