一個律師一個醫生 置業蝕200萬的故事
(經濟日報)2010年10月28日 星期四 06:00
【經濟日報專訊】樓價愈高，市民愈想買樓，正當人人怨政府不出手幫市民上車置業，政府不斷提醒市民「97年的教訓」，但此刻，誰聽得入耳？

所謂前車可鑑，且看過來人的教訓，是否能令大家三思。一個是律師，一個是醫生，當年同樣賠上200萬元，今日他們都選擇租樓，儲足「彈藥」，樓價回落時才有本錢入市。

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勿太年輕買樓 租屋不失禮

每個年代的年輕人都夢想成家立室，高薪厚職的醫生，早在25歲已圓置業夢，未夠30歲便樓換樓買入無敵海景千呎單位，結果勁蝕200萬元，換來投資智慧，頓悟買樓不可太年輕。如今醫生成熟了，決定不做房奴，並以過來人身份寄語年輕專業人士別物質化，當買樓如買名牌，直言租屋不失禮。

「上一代的人會說買樓保值，有錢就應該買樓，那就不會把錢白白花了。」腸胃肝臟科專科醫生胡志遠，聽了老人言，95年買下人生第一層樓，那是價值240萬元的沙田    第一城    562呎單位。立室之餘，他同年還成了家，當時他只有25歲。

跨過了97年金融風暴，胡志遠的物業在98年維持240萬元，他在無賺無蝕的情況下賣樓，又以630萬元購入馬鞍山雅濤居千呎單位。「那裏最高去過900萬元，我買入時已經跌了逾20%，當時我沒想到個泡沫未爆完。」

630萬購千呎戶 430萬蝕讓

「我個單位在高層，有個很美的海景，那時常常拍日出與日落的照片。」胡志遠憶起當年的馬鞍山，新樓相繼落成，四處都是新設施，加上空氣清新，吸引了不少年輕專業人士買樓聚居，當然亦令不少人「損手爛腳」。

經過9個寒暑，歷盡金融風暴的餘波和沙氏的洗禮，胡志遠人生第二層樓的價值大跌32%，在07年7月只值430萬元，比當初蝕去200萬元，但他都要忍痛蝕讓，因為要遷居九龍方便孩子上幼稚園。今次賣樓後，他選擇租屋。

人要夠成熟 才抵得住誘惑

如今年輕醫生歎無力買樓，大學生說女友「無樓不嫁」，胡志遠以過來人身份說：「買樓時確不可太年輕，40歲後才應買樓，否則不夠成熟，沒有理財智慧，看不通宏觀經濟，而且容易會被經紀說服你，或用個豪華會所蒙蔽你，要個人夠成熟才抵得住這些誘惑。」

若一切可以重來，賠上200萬買置業教訓的胡志遠坦言，未必會賣掉第一城，或賣樓後改為租屋，總之人生不一定要做房奴。

「不少廿多歲的young professionals，如做i Bank、律師，都有點materialistic，覺得買到層一手海景樓就好似人家穿了LV一樣。做人應該腳踏實地，其實租屋都不會失禮。」

樓盤經紀多過客 才考慮買樓

經驗累積了智慧，胡志遠現選擇投資股票及基金，所得利息已足夠交每月4萬元的房租，未來尚待經濟周期回落，或退休前有需要，才再考慮買樓。

看通了經濟周期，又累積了投資智慧，買樓除了看海景、會所，還應看甚麼？胡志遠教路：「去到樓盤，如果經紀多過客，那才適合考慮買樓。」

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當年不蝕讓 恐律師牌不保

這陣子樓市狂熱，樓價愈升愈有，對於97年摸頂入市的律師錢志庸而言，這種狂熱似曾相識，97年也是人人見升不見跌，結果他換來一屁股的債。

買樓留下一代 卻苦了自己

這刻港人又為樓狂，他覺得香港人是吃了「毒藥」，每隔一段時間就毒發。如今他無樓一身輕，連他24歲的律師兒子也相信，不買樓，不當「房奴」，才是對自己好的方法。

錢志庸是律師，但連他也形容：「香港的樓……是不能有這麼多錢買的東西！」

錢的兒子今年才24歲，已是執業律師，但他也沒想過買樓。錢說兒子的理論是：「買樓是留給下一代，但苦了自己；不買都可以留少少（錢）給子女，自己可以享受真正人生。」

錢志庸年輕時在加拿大    留學    ，畢業後回流返港工作，讀工程出身任電腦顧問，91年以185萬元在北角買入第一層樓，是靠家人資助。

97年樓市狂熱時，他的自住單位已升價一倍達380萬元，有人問價他不賣，反而再撲入市，以490萬元購入北角海峰園另一個700多平方呎的單位，付了三成首期，當時年薪100萬元的他，可以月供8萬元。

4個月後，錢的單位升到580萬元，人家求賣，他仍不賣，但原來已是暴風雨前夕。

97年插水跌 還發夢會回升

97年7月之後，亞洲金融風暴令香港經濟有多差已不用多說，錢志庸的海峰園單位插水式跌至300多萬元，「我那時還日日在發夢，想一覺醒來樓價回升。」

結果等了2年，沒有工作，連夜校也教，每周8堂，再「靠老本」死供每月8萬元，最後連原本自住物業也賣掉，但也無補於事，惟有面對現實，賣樓離場，近500萬買入的海峰園，300萬賣出，蝕掉200萬，離場時還要找胞弟借數十萬元才度過難關，那也是不少負資產的經歷。

海峰園今日已升破97年高位，市值600萬至700萬元。錢志庸卻說，當年若非痛定思痛賣樓離場，可能已破產，連律師牌也保不住。

樓價跌至合理水平 才入市

錢志庸如今租樓住，他沒因此不敢再買樓，但要等合理價錢，「現在是息低才人人買樓，只要美國    加息；中小企借不到錢要裁員、結業，連鎖反應又出現，樓價不可能只升不跌的……」他相信現在是儲錢的時候，當樓價回落到合理水平，才是入市時，他也會考慮買樓。

錢說，當年樓價大跌，他從沒怨前特首董建華    ；但今日樓價再大跌，民不聊生，他會怨曾蔭權    ，因為已是前車可鑑，政府為何沒有出招控制樓價呢？

「炮哥」陳清白
樓市「一步一驚心，陷阱處處」

人稱「炮哥」的資深投資者陳清白，形容目前樓市是「一步一驚心，陷阱處處」，有超過３０年炒樓經驗的他認為，從未見過樓市如此不正常，他不認同中原集團主席預言，樓價會升過 97一倍。「經濟學家關焯照話，如果樓價再升多一倍，佢會在中環『倒豎蔥』行一個圈，我就會用３隻腳在銅鑼灣行一個圈﹗哈哈哈﹗」他提醒買家，要小心洗腦式唱好樓市的言論。
買藍籌屋苑風險高

無論市升市跌，不少人都認為買藍籌屋苑最穩陣，但炮哥卻認為，買藍籌屋苑反而最大風險，因為樓價很容易被人操控。「伎倆好簡單，儲夠貨的炒家，只要推高手頭上個別單位成交價，便可以輕易造市，當高價成交在田土廳出現後，銀行便會以這個最新高價，作為估價參考，之後炒家就可以順利高價出貨。」他分析說，市旺時藍籌屋苑容易造市，推高樓價，但當跌市時，藍籌屋苑則出貨急速，樓價亦會下跌得很快，買家承受很高的風險。
高位出貨係時候

「家買新豪宅同藍籌屋苑，就好似入咗去曱甴屋，有入無出，就算走得快，都會無咗隻腳！傷亡慘重！」炮哥指出，目前樓市發緊高燒，如果叫人不要買樓，不會有人聽得入耳。他認為，持有這兩類貨較多人士，應該盡快趁高位出貨，尤其是新豪宅，樓價已上升不少，樓市一旦逆轉，跌幅隨時有四至五成，而且物業流動性低，在逆市中極難套現。「 97年金融風暴，我就係走貨走唔切輸身家。」
4厘以上市區舊樓放心買

炮哥現持有約十多個港島區物業，大部份都是 300萬元以下市區舊樓，包括灣仔及筲箕灣等，每個單位都高收 4至 7厘租金，十分穩陣，並無急於出貨。記得今年 5月初，樓市略為轉淡，當時炮哥曾經說：「買 300萬以下港島市區樓，今年內如果輸錢就搵我賠，但贏錢要分一半畀我﹗」事隔半年，炮哥預言果然沒錯， 300萬以下港島市區樓無得輸。他教路說，「屯門市中心細價樓都升到 4,000幾蚊一呎，呢個價已經可以夠買北角區舊樓，其實，目前只要 4厘以上的市區舊樓，就可以放心買。」
鬍鬚余
價高勢危　等壞消息入貨

炮哥對樓市較為睇淡，牙擦炒家「鬍鬚余」亦有類似睇法，他坦言：「個市升得咁勁，我今次真係唔識睇，家全民皆樓，眾人皆醉，政府都叫市民小心啲啦！但好似無人理，樓市價高勢危，政府遲早會再出手，當壞消息一出，我就即刻入貨。」鬍鬚余說，入貨一定要有一成至一成半水位，否則就不買，並會將現時所持有的單位價錢再睇高一些。
新炒家冒出　玩法危險

他指出，近期很多的新炒家，其中不少都是唔識死的師奶兵團，表現相當勇猛，甚至自己追自己，舉例說她們可以 160萬元入貨， 180萬元出貨，再用 190萬元追買，玩法十分危險。由於樓市仍然繼續升，縱使玩法危險，她們從未輸過，或者今次是盲拳打死老師傅。
豪宅版居屋水位三成

近年轉玩豪宅版居屋的鬍鬚余說，居屋水位較私樓高，而且波動性不大，但他目前只持有 6個單位，其中 3伙是藍田居屋，包括鯉安苑、康柏苑及康逸苑，於 4個月前以 700萬元買入，每個豪宅版居屋大廳均裝有水晶燈、遙控電動窗簾、浴室則鋪上馬賽克等，每伙裝修費約 20萬元，現時放售水位有三成，即使長線收租亦不俗，租金回報約有 5厘。區內代理指出，雖然鬍鬚余的貨會略高於市價，但由於設備豪裝，仍有不少用家捧場。
「摸王」黎汝遠
樓市睇升　大小通吃

樓市狂升，炮哥及鬍鬚余以保留實力備戰，有「摸王」之稱的黎汝遠趁住樓市會繼續升，正大小通吃，無論是逾億元的甲級寫字樓抑或是 200萬元以下細價樓，都是摸王心水。摸王最近就斥資 1.3億元買入甲級寫字樓金鐘力寶中心 1座 18樓 01至 02室以及 08及 09室，合共樓面面積約 8,166方呎，呎價約 1.6萬元，金額創海嘯後新高。另外，摸王同樣鍾情北角舊樓，最近以 198萬元買入漢宮大廈一個 2房細單位。
平常心繼續入貨

摸王指出，樓市升勢將持續，不過，升幅可能會放慢。雖然目前樓市已有少許泡沫出現，但最重要還是有租金支持，加上樓市有強大需求，買家來自四方八面，而且實力雄厚，與 97年不可同日而語，加上通脹因素，樓價升過 97不足為奇。現時摸王持有逾 5億元物業，物業主要以寫字樓為主，「我會以平常心繼續入貨，住宅方面，我睇好落後物業，例如北角區單幢舊樓，仍然買得過。」

I would treat my mortgage as rental exp lor.
Trevor 發表於 2010-11-10 21:47

唉！我唔係響度講風凉話，更加唔係落井下石，但係我有的唔明，通常未簽臨約之前係會先向銀行攞簡單估價，有效期為一至二星期，所以我唔明白點解佢買咗之後先估價？
一個星期前，d久官都已經吹風出口術，當然唔係人人解讀得到！因為人人都當佢地流既！
希望佢大步欖過，借夠錢轉身啦！
古惑強 發表於 2010-11-23 16:21

回復  letsrock


    No, no, we love bricks, we love chicks, we love cars, we love gedgets, we love ...
peterkoon 發表於 2010-11-23 22:11

回復  古惑強


    I don't think he got the numbers right.   At 35, with one new born and family in ...
letsrock 發表於 2010-11-23 16:41

"無止境的等，不禁心動搖"


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AbarthJoe 發表於 2012-9-18 00:57