letsrock

回復 33# peterkoon


    Traditional Chinese loves bricks, but we love chicks....

peterkoon

其實Ｄ人成日要買樓都係為左資產增值，要改善居住環境租屋都得啦。

peterkoon

Wealth management 101, you need to have 6 months expenses (income better)as the buffer.  I don't think a lot of people have It.

古惑強

90% mortgage with low level of savings is indeed really like walking on hell fire!  Unless one has a well off family to fall back on during time of difficulties, there is no safety margin left at all whatsoever!

AbarthJoe

唉！我唔係響度講風凉話，更加唔係落井下石，但係我有的唔明，通常未簽臨約之前係會先向銀行攞簡單估價，有效期為一至二星期，所以我唔明白點解佢買咗之後先估價？
一個星期前，d久官都已經吹風出口術，當然唔係人人解讀得到！因為人人都當佢地流既！
希望佢大步欖過，借夠錢轉身啦！
古惑強 發表於 2010-11-23 16:21

早排好多人買樓都好衝動.  我有個朋友都係咁... 落左訂先去搵銀行... 價估得足呀... 但係同佢講, 先生, 我地銀行做唔到九成比你喎... 佢嚇到腳都軟埋.  好彩最後搵到人幫手, 攪掂個九成 mortgage 咋.  

硬膠膠... 唔知佢諗乜野!

letsrock

回復 26# 古惑強


    I don't think he got the numbers right.   At 35, with one new born and family income at 25000/m, no offense, buying property is like walking on fire.

古惑強

Jesues Chris!  All Korean deals going down the drain!  Deep shit!

bobby

今日下午重送多二百幾支飛彈比佢.......

古惑強

He said he could pass the interest rate hike stress test, so let's give him benefit of doubt.  You are quite correct to point that with little spare cushions in savings, it would be difficult for him to survive the next economic slump. God bless him! He is going to need it!

letsrock

I think even he can survive this time, he won't be able to survive the interest rate hike or further down fall of the economy.

古惑強

唉！我唔係響度講風凉話，更加唔係落井下石，但係我有的唔明，通常未簽臨約之前係會先向銀行攞簡單估價，有效期為一至二星期，所以我唔明白點解佢買咗之後先估價？
一個星期前，d久官都已經吹風出口術，當然唔係人人解讀得到！因為人人都當佢地流既！
希望佢大步欖過，借夠錢轉身啦！

古惑強

I do feel sorry for him, however he had stretch the financing ratio to 90% (70% bank borrowing + 20% mortgage corp insurance) which is right on the maximum level even during normal time, even if he can pass for the repayment ability / interest rate stress test, he fails on the financing leverage ratio as he has no buffer in there.  It is a sad case, I do hope that he can get some reduction from seller as well as borrowed the short fall from family and relatives.  Good luck.

letsrock

This guy obviously didn't read this post.

苦儲8年錢 上樓夢一日變噩夢
(明報)2010年11月22日 星期一 05:10
【明報專訊】「政府打暈炒家，更打死了用家！」港府引入額外印花稅打擊炒樓，令過去周六、日二手成交急跌近八成，而新政公布前簽下臨時買賣合約的真正用家，更成最倒霉的犧牲品，僅屯門    、天水圍    已牽連至少數百人。有人忍痛撻訂，有人因按揭突然收緊，四出為首期徬徨撲水。深水埗一名蝸居族不惜戒吃早餐，苦儲8年首期成功結婚，卻不幸在新政公布前十多小時簽下臨約，隨時上車夢碎兼賠上3年血汗儲蓄，他狠批政府殺錯良民，「我從天堂跌落地獄，如果有人發起遊行，我一定衝出去！」

按揭收緊 恐被迫撻訂

35歲的鍾先生，現居於母親的深水埗唐樓單位，高樓價橫行時，已有心理準備終生不能成婚，「與女朋友拍拖多年，兩人收入共2萬5。小市民好慘，為了儲首期，我連早餐也戒掉！」他說，扣除生活開支，所餘無幾，每年勉強存3萬元，8年後，紅簿仔終於儲夠20多萬，去年才敢鼓起勇氣求婚。太太為他生了9個月大孩子，「三口住在媽媽的唐樓，逼在100多呎房內，衛生環境也不好，我好想家人生活好點」。

剛簽臨約 翌日即推新政

鍾先生在最後一期居屋本被抽中，「寄信叫我揀樓，開心到吃飯慶祝，點知10小時後打電話來說已經賣光！」他唯有遠走屯門，在寶怡花園覓得一個600呎、樓價196.5萬的上車盤。他說，自己做過壓力測試，「可以承受2、3厘加息」，加上受熾熱市場氣氛影響，怕以後難上車，考慮了很久後於上周四（18日）晚與業主簽下臨時買賣合約，誰知政府19日傍晚公布新政，「又係相差十幾小時，政府又將我從天堂打落地獄！點解又係我？」

盼業主減價 免蝕3年積蓄

其實，額外印花稅只針對炒家，用家的鍾先生應不受影響，但現實是殘酷的，「我做司機，老婆做免稅店，都係銀行最睇唔起的職業，原本市旺，做到九成按揭，但政府打樓市，層樓估價一夜間跌到170萬，按揭也收緊了，只肯做八成。」鍾先生因要多付一成首期，過去兩天徬徨撲水，找親戚借錢、求業主減價，「如果業主肯平少少，我就過到這關，還有10日到成交最後限期，現在只係差少少！」他認為，後市可能繼續下調，希望業主減價達至雙贏，「否則唯有撻訂，加上賠經紀佣金共10幾萬，幾年儲蓄就這樣完了！」

「打暈炒家，打死用家」

「打工仔有幾多個10萬？有幾多個三年？」鍾不滿政府「打暈炒家，打死用家……又不肯起居屋給我們多些選擇，逼我們去幫襯地產商。若要打炒家，唔該你早點落手，你現在是癌症，卻亂化療，打死埋好細胞！」他聲言以前支持政府施政，「不算支持反對派，但現在真是覺得好失望。如果有人發起遊行，我第一個衝出去！」

greenbug

一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業

此三項條件可以同時出現中曬既人最鍾意同長實買樓...........。

letsrock

Another side of the story, copied from discuss.hk.   My only comment: 總之量力而為:

1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、        大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、        大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、        業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

古惑強

I do feel sorry for her, and BoC is being really inflexible and inhuman.  However, this is a one side story, so need to take this with a pitch of salt.

1 month jail sentence for a person who was at the point of nervous breakdown and spoke at the moment of anger, who had no means nor ability to carry out the threat.  Isn't this a wonderful court system and fantastic judge.

letsrock

(明報)2010年11月10日 星期三 05:10

【明報專訊】一名船務文員於11年前向房協和中銀（香港）借貸共94萬元，
用以購入青龍頭豪景花園，但未入伙已婚變，獨力供樓的文員終因未能依期向房協還款，
去年被頒破產令，及後房協雖同意和解，但另一債權人中銀（香港）堅持把單位拍賣，
文員最終情緒失控惹上官非。

銀行拒解除破產令
被中銀（香港）要求出售單位以還款的豪景花園小業主吳玉玲，
因銀行拒絕讓她解除破產令，她先後在今年8月17日及25日大罵一名銀行經理，
其間說出一句「你收我樓，我炸咗中銀」，結果被控兩項刑事恐嚇罪，
她昨日在東區裁判法院認罪，被判監1個月，但由於已被還押近1個月，故獲即時釋放。
「點解要逼死人？」吳玉玲昨日向記者表示，
她一直期望中銀同意解除她的破產令，讓她可以轉售單位，
一方面還錢，一方面把餘款留作生活費，惟銀行一直拒絕，
她害怕單位一旦以銀主盤形式低價出售，她便會一無所有，直斥中銀欠缺人情味。

為保物業致情緒崩潰
昨協助吳玉玲出庭求情的[url=]立法會[/url]議員[url=]何俊仁[/url]表示，
吳玉玲根本沒有能力及計劃傷害中銀，只是因為多年來為保住物業而在各法院奔走，
終致情緒崩潰，他隨後會代吳跟中銀商量，看事情是否有轉寰餘地。
據吳玉玲透露，她於99年分別向房協和當時的中南銀行（現為中銀（香港））借貸30萬及64萬元，
購入青龍頭豪景花園一個550呎單位，一心以為單位是夫婦兩人跟兒子的安樂窩，
怎料未入伙夫婦已婚變，丈夫帶了兒子返內地居住，
吳獨力每月分別向房協和中銀繳付3200元及3600元的按揭樓款。

未入伙婚變 欠供房協樓按
至2004年，吳玉玲經濟出現困難，以小市民的心態，
她寧可欠政府（即房協）錢，亦不敢欠中銀債，
於是她欠供房協樓按，仍乖乖依期向中銀供款。
房協後來在法庭向她追討欠款，終在去年2月成功向法庭申請吳破產。
及後房協雖然同意，若吳成功解除破產令，可接受吳分期還款，
吳遂向其他債權人提出有關要求，唯獨中銀拒絕，並已向法庭取得收樓令，
堅持要收回其單位作拍賣，如今物業已在中銀手中，
吳含淚問﹕「點解要逼我一無所有？」中銀發言人指出，由於案件涉及司法程序，不予置評。
【案件編號﹕ESCC3633/10】

古惑強

I would treat my mortgage as rental exp lor.
Trevor 發表於 2010-11-10 21:47

Fine, as long as you know what you are doing and have a plan.

Trevor

I would treat my mortgage as rental exp lor.